住宅ローンの借り換えは、返済計画において賢い選択のひとつ。
住宅ローンを借り換えて最終的な返済額を減らそうと考えている方は、借り換えで発生する手数料と諸費用について知っておきましょう。
手数料や諸費用の相場を知っておくと、より現実的な計画のもと、住宅ローンの借り換えを検討できます。
ここでは、住宅ローンの借り換えをおこなうメリットや手数料・諸費用の相場、費用を用意できない場合の対処方法について解説します。
手数料を払ってでも住宅ローンの借り換えをおこなうメリット
住宅ローンを契約した当時の返済期間や返済額が残っていたとしても、他の金融機関で住宅ローンを借り換えることができます。住宅ローンを借り入れる際は手数料や諸費用がかかるため、「本当に借り換えたほうがいいのか」と不安に感じる方もいるでしょう。 住宅ローンを現在の金融機関から他の金融機関へ借り換えた場合、一般的に以下のようなメリットがあります。
住宅ローンの返済額を減らすことができる可能性がある
現在より金利の低い住宅ローンに借り換えると、最終的な返済額（利息分）を減らせる可能性があります。
例えば、4,000万円を金利1.5％、返済期間35年で借り入れた場合、最終的な返済額は以下のようになります。
借入金額：4,000万円
金利 ：1.5％
期間 ：35年
総返済額：約5,144万円
利息額 ：約1,144万円
上記の住宅ローンを借り入れてから15年後、借入金額は約2,539万円まで減っています。
このタイミングで金利0.7％、返済期間20年で住宅ローンの借り換えをおこなうと、現在の住宅ローンと同じ返済期間であっても、最終的な返済額を削減できます。
具体的には、現在の住宅ローンを返済し続ける場合にかかる利息と、借り換え後にかかる利息の差額の分だけ最終的な返済額が減ることになります。
＜借り換え後のシミュレーション＞
借入金額：約2,539万円
金利 ：0.7％
期間 ：20年
総返済額：約2,722万円
利息額 ：約183万円
現在の住宅ローンを金利1.5％で返済し続ける場合、借入金額およそ2,539万円にかかる利息は約402万円です。一方、住宅ローンを借り換えた場合の利息は約183万円ですから、これを差し引くと約219万円の利息を最終的に削減できます。
15年後の返済残額：2,539万円
金利1.5％の住宅ローンで返済を続ける場合の利息：402万円
金利0.7％の住宅ローンに借り換える場合の利息 ：183万円
402万円 － 183万円 ＝ 219万円
現在よりも低い金利の住宅ローンへの借り換えが、最終的な返済額の削減につながるのです。
長期固定金利に切り替えられる
借り入れている住宅ローンが変動金利の場合、経済の状況に応じて金利が上がり、最終的な返済額が増える可能性があります。
長期固定金利の住宅ローンに借り換えると、完済まで一定の金利での返済となります。最終的な返済額が増える心配がありません。
できるだけ低い金利の際に、長期固定金利の住宅ローンへ借り換えることが大切です。
住宅ローンの返済期間が短くなる可能性がある
住宅ローンの借り換えにかかる手数料や諸費用
住宅ローン借り換え費用の大半は、手数料と諸費用です。それぞれの内訳や相場、支払先について知っておきましょう。
手数料
手数料は住宅ローンの手続きを進める際に発生する事務的な費用のことです。
金融機関や不動産仲介会社によって手数料が定められていない場合もあるため、各種手数料の有無についてあらかじめ確認しておくことをおすすめします。
住宅ローンの借り換えで発生する手数料には、以下のようなものがあります。
融資手数料
住宅ローンの融資が実行される際にかかる事務手数料です。融資手数料の相場は3万円～5万円、もしくは借入金額の2.16％に設定されるケースが多いです。
支払い先：金融機関
斡旋手数料
住宅ローンの契約手続きを不動産仲介会社に代理でおこなってもらう場合にかかる手数料です。
住宅ローン斡旋料、融資事務代行手数料とも呼ばれます。斡旋手数料の金額は不動産仲介会社が自由に設定できます（斡旋手数料そのものが発生しない不動産仲介会社もあります）。
斡旋手数料の相場は5万円～20万円です。
支払い先：不動産仲介会社
全額繰り上げ返済手数料
住宅ローンを全額繰り上げ返済する際にかかる手数料です。
住宅ローンの契約内容によっては、「借り入れ日から〇年以内の完済で、全額繰り上げ返済手数料として〇〇円請求します」と規定されている場合もあります。
全額繰り上げ返済手数料の相場は1万円～5万円。契約している住宅ローンによって金額は異なります（全額繰り上げ返済手数料を設定していない金融機関もあります）。
支払い先：金融機関
保証会社事務手数料
住宅ローンの保証人として、個人ではなく保証会社を設定する場合にかかる手数料です。
保証会社事務手数料は、後述する住宅ローン保証料とは異なり、保証の委託手続きを進めるための事務手数料をいいます。
保証会社事務手数料の金額は金融機関によって異なりますが、1万円～5万円が相場です。
支払い先：金融機関
諸費用
住宅ローン借り換え時の諸費用には、住宅ローン保証料や税金、保険料などが挙げられます。
手数料に比べて高額な場合が多いため、住宅ローン借り換え前は確認しておきたい費用です。
住宅ローン保証料
住宅ローンの保証人として、個人ではなく保証会社を設定する場合に毎月発生する保証料です。
多くの金融機関では住宅ローンの借り入れ条件に「保証会社との契約」を定めています。
そのため、融資を受ける金融機関へ住宅ローン保証料を支払う必要があります。
住宅ローン保証料は借入金額の0.15％～0.45％。返済期間が35年の場合、借入金額1,000万円あたり20万円ほどが相場です。
ただし、返済期間や金融機関によっても金額が異なるため、融資を受ける金融機関へ事前に確認しておくことをおすすめします。
支払い先：金融機関
抵当権設定費用
不動産を新たに住宅ローンで購入する場合、住宅ローンの担保として不動産に抵当権が設定されます。
手続きのために発生する費用を、まとめて「抵当権設定費用」というケースが一般的です。
抵当権設定費用の内訳を確認しておきましょう。
司法書士への手数料（3万円～10万円）
- 登録免許税（課税標準額×0.4％）
- 印紙税（200円～6万円ほど、借入金額によって異なる）
支払い先：司法書士、不動産を管轄する法務局
抵当権抹消費用
住宅ローンの借り換えにともない、現在住宅ローンを借りている金融機関によって設定されている既存の抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消費用は、抵当権の抹消登記によってかかる登録免許税のことです。
ご自身で抵当権抹消の登記手続きをおこなう場合は不動産1件につき1,000円の抵当権抹消費用が発生します。
抵当権抹消の登記手続きを司法書士へ依頼する場合は5,000円～2万円が相場です。
支払い先：不動産を管轄する法務局または司法書士
団体信用生命保険料
住宅ローンの返済期間中、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合の生命保険料です。
住宅ローン契約者が亡くなる、高度障害状態になるといった場合に団体信用生命保険の支払いが認められます。
団体信用生命保険がおりると住宅ローンの残債が保険料でまかなわれ、住宅ローン契約者やその家族の経済的な負担が軽減される仕組みとなっています。
団体信用生命保険料の相場は10万円～12万円。民間の住宅ローンならば金利に含まれる場合があります。
また、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」での団体信用生命保険では、加入するプランによって追加の金利が異なります。
もっとも高いものとしては、借入金利＋0.24％（新3大疾病付機構団信）で請求されます。
支払い先：金融機関または保険会社
火災保険料
新たに不動産を購入する際、加入する必要がある保険料です。
住宅ローンの借り入れ条件にも含まれ、金額は年間15万円～40万円が相場です（保証内容により異なる）。
支払い先：保険会社
地震保険料
新たに不動産を購入する際、加入することができる保険料です。住宅ローンを組むと火災保険への加入は必須ですが、地震保険への加入は任意です。
金額は保険金額1,000万円あたり、年間1万円～3万円が相場ですが、火災保険との組み合わせ方や保証内容によっても金額が異なります。
支払い先：保険会社
借り換え手数料のシミュレーション
住宅ローンの借り換え手数料は、借入金額や金融機関によって異なります。前項で解説した手数料・諸費用を元に、借り換え時にどのくらいの金額がかかるかシミュレーションしてみましょう。仮に、借入金額2,000万円、借入期間20年の場合、借り換え手数料・諸費用は以下の通りです。
諸
ケース1は「金融機関の融資手数料が安いものの、住宅ローン保証料が比較的高い場合」のシミュレーションです。一方、ケース2はその逆で「融資手数料が高いものの、住宅ローン保証料が安い場合」のシミュレーションです。その他の金額は目安金額になります。上記のようにケース1だと90万円超、ケース2だと120万円超になります。
ただ、上記の金額はケースバイケースです。例えば、登記を依頼する司法書士によって手数料は変動しますし、火災保険料や地震保険料もプランによって異なります。他にも、住宅ローンの斡旋手数料は不動産仲介会社が個別に設定しているケースが一般的です。
そして、もっとも金額が異なるのは金融機関に支払う「融資手数料」と「住宅ローン保証料」、および「火災保険」です。
いずれにしろ、手数料・諸費用がいくらになるか、シミュレーションすることが重要です。その上で、借り換えするかどうか判断することをおすすめします。
借り換え時の手数料や保証料が用意できないときはどうする？
住宅ローンを借り換える際の手数料や諸費用は、資金計画において軽視できない金額です。
手数料と諸費用あわせて100万円を超える金額となるケースもあることから、経済的な負担に悩む方もいるでしょう。
住宅ローンを借り換えるにあたり、手数料や諸費用の支払いが難しい場合、以下の手段を検討してみることをおすすめします。
保証料や手数料がかからない住宅ローンを利用する
住宅ローンはさまざまな金融機関で取り扱われています。
借り入れる住宅ローンによって住宅ローン保証料や各種手数料の金額は異なるため、複数の住宅ローンを比較し、手数料や諸費用をできるかぎり抑えることが大切です。
金融機関によって金額差が生じやすい手数料・諸費用は、以下の通りです。
融資手数料
- 斡旋手数料
- 全額繰り上げ返済手数料
- 保証会社事務手数料
- 住宅ローン保証料
- 団体信用生命保険
住宅ローンのなかには、「手数料が無料でも保証料が高いローン（またはその逆）」もあります。手数料と諸費用の両方を確認して、住宅ローン借り換え時の費用負担が少ないものを選びましょう。
住宅ローン保証料の支払い方法を一括or分割にする
諸費用のなかで、特に高額となりやすいのが住宅ローン保証料です。
住宅ローン保証料は、一括払い・分割払いができます。支払い方法により、住宅ローン借り換え時の費用負担は以下のように異なります。
一括払い（外枠方式）
住宅ローン借り換え時に住宅ローン保証料を一括で支払う方式です。住宅ローン保証料の総支払い金額は、分割払いよりも低く抑えやすい特徴があります。
分割払い（内枠方式）
住宅ローン保証料を分割で支払うため、住宅ローン借り換え時の費用負担を軽減できます。住宅ローン保証料の総支払い金額は、一括払いより多くなる特徴があります。
手数料や保証料などの諸費用を住宅ローンに組み込む
新たに借り入れする住宅ローンに、手数料や諸費用分の金額を組み込めるケースもあります。ただし、借入金額が増えると利息が増え、最終的な返済金額も高額になりがちです。無理のない返済計画を立てることが大切です。
まとめ
住宅ローンの借り換えで発生する手数料や諸費用は、契約する金融機関や、選ぶ住宅ローンによって異なります。想定外の費用で支払いが滞ってしまうと、住宅ローンの契約をスムーズに進められなくなってしまう可能性もあるため注意してください。
借り換えには、資金計画を立てておくことが大切です。
予想外の金額に困らないよう、住宅ローンの借り換えにかかる手数料や諸費用のシミュレーションをおこない、確認しておきましょう。